Acheter sur plan : ce qu'il faut savoir

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Vous envisagez d’acheter un logement neuf sur plan ? Faisons le point sur le fonctionnement d’une vente en l’état futur d’achèvement et les différentes étapes qui vont jalonner votre parcours d’acquéreur.

La vente en l’état futur d’achèvement

En France, la majorité des logements neufs sont vendus avant d’être construits ou avant que leur construction soit achevée. L’acquéreur achète ainsi son logement sur plan. Pour ce type de vente, on parle de vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA. Comme pour une transaction immobilière classique, un contrat de vente est conclu entre l’acheteur et le promoteur.

Le contrat de réservation

Après une première phase de recherche pour trouver le programme neuf idéal, vous avez arrêté votre choix sur un projet d’appartement ou de maison en particulier.

Pour être certain(e) que le logement de vos rêves ne vous échappe pas, il convient de le réserver en signant un contrat de réservation. Ce contrat engage le vendeur à vous réserver le logement. En général, la signature du contrat de réservation se fait sans l’intervention d’un notaire.

Contenu du contrat de réservation

Ce contrat doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

• Informations concernant les parties : coordonnées du vendeur et de l’acquéreur, justification de la souscription à une garantie financière d’achèvement des travaux, voire d’une garantie de remboursement pour le vendeur ;
• Descriptif détaillé du logement : adresse, surface habitable, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, des dépendances et des dégagements, équipements, matériaux utilisés, situation du logement dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier ;
• Informations concernant la vente et ses modalités : prix de vente prévisionnel et conditions de révision du prix, date de signature du contrat définitif chez le notaire, prêts obtenus pour financer l’acquisition du logement, conditions de récupération du dépôt de garantie (en cas de renoncement de la part de l’acheteur), date de livraison des travaux et informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation ;
• Liste des travaux que peut se réserver l’acquéreur : installation des équipements sanitaires et du mobilier pouvant les accueillir, pose du carrelage mural et du revêtement du sol, équipement en convecteurs électriques (si l’installation électrique le permet), décoration des murs.

Retrouvez plus d’informations sur le contrat de réservation d’un logement en VEFA sur le site officiel de l’administration française.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi. Il s’élève au maximum à 5% du prix de vente (ce montant dépend du délai de signature de l’acte de vente définitif).

À savoir : si la vente définitive doit intervenir plus de 2 ans après la réservation, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.

Délai de réflexion

En tant qu’acquéreur, si vous changez d’avis concernant votre projet d’achat sur plan, vous avez la possibilité de vous rétracter pendant 10 jours à partir du lendemain :

• De la remise du contrat de réservation en main propre ;
• Ou de la 1^ère présentation du courrier recommandé vous notifiant le contrat.

Passé ce délai, il est impossible de récupérer le dépôt de garantie versé (hormis dans certains cas particuliers prévus par la loi, par exemple, si le vendeur ne respecte pas ses engagements).

L’acte de vente définitif

Contrairement à la signature du contrat de réservation, l’acte de vente est obligatoirement signé devant un notaire. Cette signature peut intervenir à tout moment, sous réserve que le vendeur ait obtenu le permis de construire et que les fondations soient achevées.

En général, la signature de l’acte de vente définitif a lieu 4 à 8 mois après la signature du contrat de réservation.

Une fois ce contrat signé, vous devenez propriétaire du sol puis de l’habitation au fur et à mesure de sa construction.

À savoir : le projet d’acte de vente doit vous être envoyé par le vendeur un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente devant le notaire. Ainsi, vous disposez d’un mois pour étudier le contrat et vérifier s’il correspond bien au contrat de réservation ;

Contenu de l’acte de vente

L’acte de vente reprend en grande partie les informations présentées dans le contrat de réservation. Toutefois, comme la plupart de ces informations étaient prévisionnelles, il vient les préciser et les compléter.

L’acte de vente contient ainsi les informations suivantes :

• Informations sur les parties : coordonnées du vendeur et de l’acquéreur, et garantie financière fournie par le vendeur à l’acquéreur ;
• Informations sur le logement : adresse, descriptif détaillé (pièces, équipements, annexes…), descriptif des matériaux utilisés, situation du logement dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier. Les documents suivants doivent également être annexés au contrat : règlement de copropriété ou de lotissement, attestation de l’assurance dommage-ouvrage, plan de côté et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement.
• Informations sur la vente : date précise de livraison du logement et éventuelles pénalités de retard, prix total de la vente (et conditions éventuelles de révision du montant), conditions d’échelonnement, conditions d’exercice du droit de réflexion, et éventuellement, condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Retrouvez plus d’informations sur l’acte de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement sur le site officiel de l’administration française.

Le financement de votre logement neuf

Dans le cadre d’une VEFA, le financement est échelonné tout au long des travaux et doit se conformer à un échéancier strict. Ainsi, vous devrez avoir réglé 35% du prix de vente à l’achèvement des fondations, 70% lors de la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement de l’immeuble et 100% à la livraison de votre logement.

La livraison de votre logement

Le jour de la livraison de votre appartement ou de votre maison, vous devrez vous assurer que tout est conforme au contrat que vous avez signé. En cas de défauts de conformités ou de vices de construction constatés, il vous faudra les consigner sur le procès-verbal de livraison qui vous sera remis. Suite à cela, le vendeur devra remédier à ces dommages.

Dans le cas où vous n’auriez pas émis de réserve au moment de la livraison, vous disposez tout de même d’un mois pour signaler les vices qui n’auraient pas été détectés.

À noter : la remise des clés peut s’effectuer même si vous mentionnez des réserves dans le procès-verbal de livraison.

Les garanties

La loi française protège l’acquéreur grâce à plusieurs garanties.

Pendant la construction de votre logement

Le vendeur devra vous proposer l’une de ces garanties :

• Garantie de remboursement : en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement, cette garantie vous permet d’obtenir le remboursement des fonds que vous aurez déjà versés ;
• Garantie d’achèvement : cette garantie vous assure que votre logement sera achevé et livré même en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur. Elle implique que le garant (qui peut être la banque, une société d’assurance ou le constructeur) fournisse les fonds nécessaires à l’achèvement de la construction.

Après la livraison

Certaines garanties permettent de couvrir les malfaçons ou défauts que vous pourriez découvrir après la livraison de votre appartement ou maison :

• Garantie biennale (ou de bon fonctionnement) : elle garantit les équipements matériels de votre logement en cas de dommage pendant 2 ans ;
• Garantie décennale : valable pendant 10 ans, cette garantie couvre les malfaçons et vices cachés qui pourraient rendre votre logement inhabitable ;
• Garantie dommage-ouvrage : elle permet une prise en charge immédiate par l’assureur des travaux relevant de la garantie décennale.

Vous avez pour projet de devenir propriétaire d’un logement neuf en Moselle ? Vous avez des questions sur l’achat sur plan ? Contactez Blue Habitat.